România are multe probleme legate de locuințe. De exemplu, un studiu al Consiliului Economic și Social punea accent pe lipsa severă de locuințe pentru tineri, pe numărul limitat de renovări, pe alocarea netransparentă a locuințelor sociale și alte probleme. Locuirea în România este, în funcție de mulți indicatori, într-o situație de criză. În această analiză, dorim însă să punem accent pe trei aspecte ale acestei crize: mărimea locuințelor, lipsa de facilități edilitare în noile cartiere și lipsa de acces la transport.
Locuințe mici și foarte mici
„Am prins un apartament de 56 de m2 la Prima Casă. Are două camere, și dormitorul e chiar mare.”
În momentul în care un român își cumpără o locuință, aprecierea față de ce înseamnă „mare” este de foarte multe ori distorsionată față de cea a altor europeni. Apartamentele de 3 camere, de exemplu, sunt de multe ori percepute ca fiind mari, mai ales de către cumpărătorii tineri. Unul de 4 camere, care se găsește cu greutate, este aproape întotdeauna considerat mare, un soi de casă la bloc. În multe complexe rezidențiale nou construite, majoritatea noilor locuințe au cel mult 3 camere, cel puțin la oraș, fiind relativ comun ca 70-80% din locuințele vândute să fie apartamente cu 1-2 camere. De exemplu, în ultimii 5 ani pentru care avem date finale (2017-2021), nu mai puțin de 91,2% din locuințele construite în București au avut cel mult 3 camere, o pondere deosebit de mare. 67,2% au avut fie una fie două camere, configurații potrivite mai ales pentru persoane singure sau cupluri fără copii.
Ponderea locuințelor cu 1-3 camere nou construite. Sursa: INS Tempo, tabel LOC104C
Chiar și pe plan național, unde sunt incluse și zonele rurale, nu mai puțin de 66,8% din noile locuințele construite între 2017 și 2021 au avut cel mult 3 camere.
„Dar care e problema, dacă asta se cumpără?”
Locuința mică a ajuns să fie normalizată, atât discursiv cât și în imaginarul colectiv. Pare normal ca un apartament de 2 camere să fie standardul pe piață. La fel cum au fost normalizate noile cartiere în care singura facilitate oferită sunt parcările pentru mașini. România are deja o problemă de fond cu privire la mărimea locuințelor, și anume supraaglomerarea. Am scris mai sus că un apartament cu două camere este potrivit pentru o persoană singură sau un cuplu fără copii, dar aproape toată lumea cunoaște persoane care au crescut, alături de părinți, fix în apartamente cu două camere. Acest lucru nu înseamnă că astfel de condiții sunt normale. Trei persoane locuind în două camere formează o locuință supraaglomerată. 45,1% dintre români trăiau în locuințe supraaglomerate în 2020, cea mai mare rată din Uniunea Europeană. La nivelul celor 27 de state UE, media era de 17,5%. Mărimea redusă a locuințelor se vede și la numărul de metri pătrați per locuință medie. Un studiu al Comisiei Europene plasa suprafața utilă medie a locuințelor la doar 47 de metri pătrați în 2012, sub jumătate din media UE. În Spania, de exemplu, unde gospodăria medie este mai mică decât în România și ponderea celor care locuiesc la bloc este mult mai mare, o locuință avea în medie 102,8 metri pătrați, cifră foarte apropiată de media UE. Cifrele de mai sus includ întreg stocul de locuințe, inclusiv case și apartamente mai vechi, spațiile mici de locuit nefiind o noutate în România.
Nu doar mărimea contează
Nu doar mărimea contează, e drept. Dar nici la capitolul excelență edilitară România nu excelează. Mai ales atunci când vorbim de unele dintre cartierele și complexele rezidențiale construite în ultimii ani.
Cartier construit după anul 2000 (stânga) vs cartier construit înainte de 1970 (dreapta) în zona metropolitană București
Multe din noile zone rezidențiale sunt construite la standarde de urbanism precare. De exemplu, în proximitatea Clujului, un veritabil boom imobiliar a transformat comuna Florești într-o localitate de talia unui municipiu reședință de județ. Nevoile familiilor care locuiesc aici nu sunt satisfăcute în totalitate de facilitățile edilitare existente în comunitate. E greu, de altfel, din cauza dimensiunii boom-ului demografic local. Între 2017 și 2020, în Florești s-au născut în fiecare an peste 700 de copii, număr comparabil cu cel al nașterilor înregistrate într-o reședință de județ cu populație medie. Sunt suficienți pentru a umple până la 30 de clase de școală, fără a exista această capacitate pe plan local. Iar povestea se repetă în numeroase suburbii din jurul marilor orașe. Mai mult, școlile nu sunt singurul serviciu care lipsește în noile comunități. În funcție de caz, lipsesc spitalele și dispensarele, locurile de joacă, parcurile, serviciile culturale, restaurantele, etc.
Naveta dificilă
Faptul că persoanele din suburbii sunt nevoite să călătorească pentru a accesa diverse servicii (sau pentru a ajunge la locul de muncă) nu ar fi o problemă la fel de mare dacă ar exista servicii de transport adecvate. Din nefericire, în cvasi-totalitate, noile suburbii sunt accesibile exclusiv cu mașina sau cu ajutorul unor autobuze dependente de trafic. Există excepții punctuale, de exemplu noile cartiere din Popești Leordeni accesibile via stația de metrou Berceni. Totuși, aglomerația urbană București este cea mai mare din Uniunea Europeană care nu dispune de un serviciu de transport feroviar suburban. Metroul nu are stații în Ilfov, iar gările de pe rețeaua feroviară sunt adesea plasate la marginea localităților. Mai mult, frecvența trenurilor este de multe ori limitată.
Situate pe cea mai aglomerată magistrală feroviară dn România, stațiile din Buftea și din Dârza au o poziție periferică în localitățile deservite
Acest lucru contrastează cu situația din alte capitale europene, acolo unde planificarea spațială favorizează densificarea de-a lungul coridoarelor feroviare. În regiunea Budapestei, de exemplu, există numeroase trenuri care leagă suburbiile de centrul capitalei. De exemplu, din Vecsés (22 de km de centru) există între 2 și 4 trenuri pe oră spre oraș, cu mai multe opriri intermediare (dintre care două au corespondență la rețeaua de metrou). Durata unui drum este de 12 minute până la corespondența cu metroul și de 29 de minute până în centru, indiferent de condițiile de trafic. Distanța este comparabilă cu cea dintre Dârza și București Nord (la fel și timpul), cu diferența că frecvența trenurilor este mult mai ridicată iar stațiile din localitate sunt mult mai accesibile. De exemplu, un licean poate face naveta de unul singur. Acest tipar de mobilitate este comun majorității orașelor mari din Europa.
Spre deosebire de localitățile din jurul Bucureștiului, multe dintre suburbii Budapestei au gări poziționate central, cu 2-3 trenuri pe oră spre centrul capitalei maghiare
Există o legătură importantă între mărimea redusă a locuințelor din marile orașe și problema de accesibilitate a marilor suburbii: cele două situații contribuie la un număr mic de opțiuni bune în materie de locuire. Persoanele care doresc o locuință mai mare, de exemplu familiile cu 2 sau mai mulți copii, sunt adesea nevoite să le caute în zone situate în afara orașelor propriu-zise. Dificultățile de transport duc însă la un târg nefast în care confortul gospodăriei este „cumpărat” cu mult timp pierdut în trafic, mai ales pentru cei obligați să călătorească la orele de vârf.
Implicații demografice
Din punctul de vedere al demografiei, calitatea precară a locuirii în marile orașe are multiple efecte negative. Marile orașe atrag locuitori din mediul rural, și de multe ori se transformă în „fertility sinks” în care tinerii vin și au mai puțini copii decât ar fi avut în localitățile de domiciliu. Locuirea se pare că este un factor agravant în această ecuație, fie din cauza prețurilor ridicate fie (aspect specific României) din cauza locuințelor mici sau a mobilității limitate asociate vieții suburbane.
De multe ori, tinerii cumpără locuințele mici pe care și le permit doar pentru a afla, ulterior, că este dificilă mutarea într-o locuință mai spațioasă. Mai mult, eventuala mutare implică renunțarea la numeroase surse de confort sau servicii edilitare de proximitate. Astfel, multe persoane ajung să fie „prinse” în capcana deținerii unei locuințe care nu oferă o calitate adecvată a vieții pe termen lung. Problema este mai gravă în rândul familiilor cu copii. O familie cu un băiat de 15 ani și o fată de 12 ani care optează pentru a trăi în București va locui într-o locuință statistic supraaglomerată dacă nu deține cel puțin patru camere.
Soluții?
Problema locuirii este una complexă, cu rădăcini inclusiv în trecutul pre-tranziție (și locuințele construite înainte de 1989 sunt destul de mici după standardele europene). Deja au fost discutate în spațiul public o serie de potențiale soluții, pornind de la regândirea schemelor de ajutor pentru tinerii aflați în căutare de locuințe (plafoanele favorizând, actualmente, locuințe relativ mici) și continuând cu o regândire a planurilor urbanistice și a obligațiilor dezvoltatorilor imobiliari. Statul poate interveni direct prin construirea sau facilitarea construirii de locuințe sociale, degrevând o parte din presiunea existentă pe piața imobiliară și – eventual – re-normalizând locuințele mai mari, potrivite familiilor.
O dimensiune importantă o reprezintă și facilitarea mobilității, utilizarea transportului feroviar fiind imperioasă mai ales în București. Indiferent dacă ia forma unor noi linii de tren suburban, sau a unei extinderi spre exterior a rețelei de metrou, transportul feroviar suburban ar permite o mai bună împăcare a nevoii de locuințe mai mari cu dorința de a rămâne apropiat de viața orașului. Un număr mai mare de opțiuni de locuire ar contribui, pe termen lung, la o creștere a calității vieții în mediul urban.
Referințe
Studiul poate fi accesat la https://www.ces.ro/newlib/PDF/2022/CES_Studiu-locuire_digital.pdf
https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/images/7/7b/Size_of_the_dwelling_by_tenure_status%2C_Tab_2_2012.png
Conform INS Tempo, serie POP201D, date preluate în ianuarie 2023
